不動産購入の流れについて！販売形態や注意点も解説

不動産の購入は、人生のなかでも大きな転機となる重要なライフイベントの1つです。
スムーズな取引を実現するためには、物件の販売形態や購入手続きの流れを把握しておくことが大切です。
また、トラブルを防ぐためにも、事前に注意すべきポイントを押さえておく必要があります。
本記事では、不動産購入における基本的な流れや確認しておきたい注意点について解説いたします。

不動産購入の販売形態とは？

不動産購入を考える際、「売主物件」と「仲介物件」という言葉に戸惑う方もいるかと思います。
以下では、まず「不動産の販売形態」について深掘りし、それぞれの特徴や選び方のヒントを、例を交えて解説いたします。

売主物件

売主物件とは、不動産の所有者が自ら物件を販売する形態です。
不動産会社が買い取ってリフォーム後に販売するケースも多く、広告には「取引態様：売主」と明示されています。
中古マンションを買い取りリフォーム後に販売するケースもあり、入居準備の手間が少ない点が特徴です。
その分、価格交渉や条件変更も柔軟に進めやすく、迅速な取引が可能になります。

仲介物件

仲介物件とは、不動産会社が売主と買主の間に立ち、契約や交渉を代行する物件のことです。
広告には「媒介」などと記載され、媒介契約には「一般」「専任」「専属専任」の3タイプがあります。
仲介会社は、周辺事例や相場をもとに査定や価格交渉のサポートをしてくれるため、売主買主双方が安心して取引を進めやすい点も特徴の1つです。

それぞれのメリット

売主物件のメリットは、仲介手数料が不要で、リフォーム費用もローンに含めやすい点です。
また、売主と直接交渉できるため、問い合わせへの回答や価格の調整が即対応可能となっています。
宅地建物取引業者（以下、宅建業者）が売主の場合、契約不適合責任は引渡しから原則2年間とされ、短縮できないため安心感があります。
一方、仲介物件の強みは、豊富な物件情報や相場比較ができることです。
不動産会社によるプロの目で適正価格や市場動向を把握でき、契約書作成や重要事項の説明、住宅ローン案内もすべて任せられます。
ただし、仲介には手数料が発生し、売却までの時間や内覧対応などの手間が加わる点は注意が必要です。
どちらが向いているかは、コスト重視か安心重視か、自社物件の販売力やスピードを生かすかなど、目的と自社の強みによって選び方が変わります。

不動産を購入する際の流れ

不動産購入は大きな買い物だからこそ、全体の流れを把握し、計画的に進めることが大切です。
どのような段取りで進んでいくのかを事前に知っておくことで、安心して手続きに臨めます。

希望条件を決める

はじめに、家族構成や将来の展望をもとに、必要な間取りや広さを整理しましょう。
子どもが増える予定があるなら、子ども部屋や収納スペースを優先することが重要です。
次に、立地や交通、周辺環境の条件を設定します。
駅まで徒歩圏か、学区や買い物の利便性が重要です。
最後に、築年数や価格帯、物件種別（新築・中古・戸建・マンションなど）を予算内に収まるよう検討します。
数十年住む前提で妥協点を決めておくと、探しやすくなります。

住宅ローン

希望する物件の目処がついた段階で、まず事前審査に申し込みます。
金融機関によっては、数日～1週間ほどで結果が出るため、審査に通過できるか早めに確認しておくと安心です。
審査通過後、売買契約を経て本審査に進みます。
本審査には、1週間から1か月程度かかるのが一般的で、審査に必要な書類を前もって揃えることで手続きがスムーズにおこなえるでしょう。
その後、金融機関との金銭消費貸借契約を締結し、ローンが確定します。

契約を結ぶ

住宅ローンの準備が整ったら、いよいよ売買契約へ進みます。
まず、重要事項説明書を受け取り、宅地建物取引士から詳細やリスクを確認します。
不明点がある場合は、遠慮せず質問しましょう。
また、契約締結時には手付金支払いが発生します。
手付金は一般的に物件価格の5〜10%程度が多く、宅建業者が売主の場合は売買代金の20%を超えて受領できないと定められています。
契約解除の際の違約金にも関係するため、金額には注意が必要です。
契約成立後は住宅ローンの本申込みに進み、金融機関との契約（金銭消費貸借契約）を締結します。
必要書類は収入証明書や印鑑証明など多岐にわたるため、事前にきちんと用意しておくことが大切です。

不動産購入で後悔しないための注意点

不動産購入で後悔しないためには、いくつかの重要な注意点を事前に確認しておく必要があります。
ここでは、とくに重要な「資金計画」「災害リスク」「ハザードマップ」という3つの観点から解説いたします。

資金計画

もっとも重要なのは、購入費用だけでなく税金や保険、維持費を含めた全体像を把握することです。
不動産取得税、登記費用、仲介手数料に加え、引っ越しや家具購入など諸費用が発生します。
これらは、総費用の約5〜10%に相当します。
住宅ローンを利用する場合、借り入れ額だけでなく金利条件や返済期間、毎月返済額のシミュレーションをおこないましょう。
固定金利は年1.9%前後、変動金利は年0.3〜0.6%程度が目安とされ、手取り収入の25〜30%以内に毎月返済額を抑えると家計への負担が小さくなります。
将来の収入変動への備えも検討が必要です。
さらに、マンション購入なら管理費や修繕積立金、一戸建てなら固定資産税や火災保険料も加味します。
これらの維持費用は年間数十万円に及ぶケースもあるため、購入後の負担を見据えた計画が欠かせません。

災害

日本は地震や台風、大雨など自然災害が多発する国です。
たとえば、集中豪雨や河川の氾濫による浸水は全国各地で発生しており、近年頻度が増しています。
土砂崩れや、がけ崩れのリスクがある地域も見逃せません。
斜面地に近い土地では、大雨時に土砂災害が起きる可能性があるため、周辺環境を地形レベルでも確認しましょう。
さらに、津波リスクを含む複合災害に対応するため、自治体が指定する避難場所や避難経路の確認も大切です。
これにより、万が一の際に落ち着いて行動できる備えが整います。

ハザードマップを確認

ハザードマップは、水害や地震などのリスクを示す地図です。
購入検討時に必ずチェックすべき資料で、自治体の窓口や国土交通省のハザードマップポータルサイトから入手できます。
浸水深0.5m未満は床下浸水、0.5〜1.0mは床上浸水とされ、1mを超えると1〜2mで一階軒下、2〜5mで二階軒下と段階的に深刻化します。
火災保険の水災補償が、どこまでカバーされるかを確認しましょう。
土砂災害では、イエローゾーン（警戒）やレッドゾーン（特別警戒）があり、レッドゾーン内の新築住宅はフラット35Sや固定資産税減額など、一部優遇が受けられない場合があります。
住宅ローン控除は、主に省エネ基準で判定されるため、該当するかどうかは別途確認が必要です。
また、地図をもとに家族で避難経路や集合場所を話し合い、日常から備えることも大切です。
家族で定期的に避難訓練をおこなえば、万一の際も落ち着いて対処することもできるでしょう。
そのため、日頃から災害時の意識を高めることも大切です。

まとめ

不動産を購入する際は、販売形態や契約手順の違いを理解し、全体の流れを把握しておくことが大切です。
資金計画の立案に加え、災害リスクへの備えとしてハザードマップの確認も欠かせません。
各ステップを着実に進めることで、安全性と納得感を兼ね備えた住まい選びが可能になるでしょう。