媒介契約とは？不動産売却の際に押さえておきたいポイントを解説！

不動産を売却するときは媒介契約の締結が必要だと知り、どのような契約なのかわからなくて戸惑うこともあるのではないでしょうか。
不動産売却における媒介契約は3種類あるので、適したものを選ぶことが大切です。
そこで今回は媒介契約とはなにか、3種類それぞれの特徴やメリットもふまえて解説します。
注意点なども解説しますので、不動産の売却を検討されている方はぜひご参考にしてください。

不動産売却における媒介契約のポイントとは①概要と種類

不動産を売却する際は、さまざまなポイントがあります。
媒介契約の選び方もそのうちの1つであり、適したものを選ぶと早期売却につながる可能性があります。
まず、媒介契約とはなにか確認しておきましょう。

媒介契約の概要とは

媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約です。
仲介とは不動産を売却する方法の1つであり、不動産会社を介して買主を探す方法です。
不動産を売るときに自分で買主を見つけるのは難しいため、不動産会社に仲介を依頼することが多いでしょう。
その際、条件を決めずに仲介業務をおこなうと、さまざまなトラブルの発生が懸念されます。
そのため、仲介を依頼するときは売却活動の内容や仲介手数料などの条件を決めて、媒介契約を締結します。
すると、仲介業務におけるトラブルの未然防止につながり、安心して不動産売却を進めることができるでしょう。
媒介契約は3種類あるので、それぞれの特徴を押さえておきましょう。

一般媒介契約の特徴とは

この契約は、唯一複数社と契約できる自由度の高さが特徴です。
自分で買い手を見つけたときは、不動産会社を介さずに取引できます。
ただし、不動産会社はレインズへの登録義務と販売状況の報告義務を負いません。
レインズとは不動産情報ネットワークシステムであり、登録すると物件情報を幅広く発信できますが、一般媒介契約の場合は登録されない可能性があります。

専任媒介契約の特徴とは

この契約は、一社としか締結できません。
ただし、不動産会社には契約から7日以内にレインズへ登録する義務と、14日に1回以上販売状況の報告をする義務が生じます。
自分で買い手を見つけたときは、直接取引することができます。

専属専任媒介契約の特徴とは

この契約は一社としか契約できず、自分で買い手を見つけたときは不動産会社を介して取引しなくてはなりません。
ただし、専任媒介契約よりもレインズに登録されるまでの日数は短くなり、販売状況の報告頻度も高まります。
レインズへの登録は契約から5日以内、販売状況の報告頻度は7日に1回以上です。

不動産売却における媒介契約のポイントとは②メリットや違い

媒介契約の特徴を把握しても、どれが適しているのか判断することは難しいかもしれません。
自分に適したものを考えるときは、メリットや違いを押さえたほうが参考になるでしょう。
そこで、3種類の媒介契約のメリットと違いについてそれぞれ確認しておきましょう。

3種類の媒介契約のメリットとは

一般媒介契約のメリットは、買い手の幅が広がることです。
契約できるのが一社だと買い手を探す範囲が限定的になることもありますが、一般媒介契約は複数社との契約が可能なので、幅広く買い手を募ることができます。
そして、不特定多数の方に物件情報を公開しない選択ができることもメリットです。
レインズへの登録義務がないので、周囲にできるだけ知られたくないときなどは登録せずに売却活動をおこなうことができます。
専任媒介契約のメリットは、レインズへの登録と販売活動の報告がしっかりあることです。
レインズに登録すると物件情報が拡散されるので、契約するのは一社でも広範囲で買い手を探すことができます。
販売活動の報告が定期的にあると状況を把握できるので、安心して売却を進められるでしょう。
専属専任媒介契約のメリットは、さらにサポートが手厚いことです。
レインズに登録されるまでの日数は2日短くなり、販売状況の報告は1週間に一度受けられるので、進捗状況に応じてより適切な販売戦略を立てられるでしょう。

3種類の媒介契約の違いとは

3種類の媒介契約の違いは、おもに4点挙げられます。
1つ目は複数の不動産会社との契約可否であり、一般媒介契約は可能ですがほかの2種類はできません。
2つ目は自分で見つけた買主との直接取引の可否で、一般媒介契約と専任媒介契約は可能です。
3つ目はレインズへの登録義務の有無であり、専任媒介契約と専属専任媒介契約には登録義務があります。
4つ目の販売状況の報告義務の有無も同様で、一般媒介契約にはどちらの義務もありません。
このように、媒介契約によってできることとできないことがあるので、選択するときは3種類の違いも比較しながら適したものを考えましょう。

不動産売却における媒介契約のポイントとは③注意点

媒介契約を選択する際のポイントには、それぞれのメリットや違いを比較すること以外に、注意点を押さえることも挙げられます。
注意点はそれぞれの媒介契約にあるので、確認しておきましょう。

一般媒介契約の注意点

この契約の注意点は、契約する会社が多すぎるとやり取りが煩雑になることです。
内見の希望が重なってしまい、対応しきれなくなる可能性もあります。
契約する不動産会社は多ければ良いということではないので、3～4社ほどに留めておきましょう。
また、サポートが限定的になる可能性にも注意が必要です。
その理由は、他社で成約すると売却活動にかけた費用を回収できないからです。
不動産会社は売却活動にかかる広告費や人件費を仲介手数料で回収するため、他の媒介契約に比べ売却活動が限定される可能性があります。
したがって、人気が高くて早く売れそう物件ではないと、売却に苦戦するかもしれません。

専任媒介契約の注意点

先述のとおり、この契約は1社としか締結できません。
したがって、ほかの会社で売買契約を成立すると違約金を請求される可能性があるので注意しましょう。
また、専属専任媒介契約に比べるとレインズに登録されるまでの日数が長く、販売状況の報告頻度も少ない可能性があります。
そのため、自分で買主を探す予定がない場合は、専属専任媒介契約を選択したほうがメリットを得られるかもしれません。
ただし、バランスの良い契約であるため、サポートを受けながら自分でも買主を探したい方などにはおすすめです。

専属専任媒介契約の注意点

この契約も締結できるのは1社のみであるため、違反すると違約金を請求される可能性があります。
買主と直接取引をした場合も、違約金を請求されるので注意しましょう。
なお、契約できるのが1社のみの媒介契約を選ぶときは、自分が信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
契約後に変更したいと思っても、契約期間中に不動産会社の責任ではない理由で解除する場合は、それまでにかかった費用を請求される可能性があります。
さらに、別の不動産会社を探して新たに契約を結ぶことになるので、時間も大幅にロスしてしまうでしょう。
そのため、事前に不動産会社の実績や担当者の対応などをしっかりと見極めて、安心して任せられる会社と契約を結びましょう。

まとめ

不動産を仲介で売却する場合は、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約は3種類あり、特徴や注意点などがそれぞれ異なるので、自分に適したものを選ぶことが大切です。
自分が信頼できる不動産会社と契約することも大切なポイントなので、実績や対応などから判断して決めましょう。