賃貸物件の契約期間はなぜ2年が多い？契約の更新や途中解約について解説

マンションやアパートなどの賃貸物件を契約する場合、あらかじめ決まった期間で考えている方にとって契約期間は重要な要素のひとつです。
一般的に、契約期間は2年と定められているケースが多いですが、それがなぜなのか疑問に感じている方もいるでしょう。
今回は、賃貸物件の契約期間はなぜ2年が多いのか、契約の更新や途中解約について解説します。

賃貸物件の契約期間はなぜ2年が多いのか

賃貸物件に住んでいる方にとって、契約期間は気になるポイントのひとつです。
ここからは、賃貸物件の契約期間はなぜ2年が多いのか、また「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いについて解説します。

なぜ2年なのか

賃貸物件の契約期間に2年間が多い理由の一つが、借地借家法で1年未満の契約だと「期間の定めがない建物の賃貸借」とみなされるからです。
期間の定めがない建物の賃貸借とみなされると、借主はいつでも解約できることになり、大家さんにとっては不利となってしまいます。
そのため、少なくとも契約期間は「1年以上」である必要があるのです。
また、入居者のライフサイクルを考えた場合、大学生だと4年制、短大生だと2年制であり、契約期間が3年間だと利用しにくい傾向にあります。
社会人の場合でも、転勤が2年周期のケースが多いため、同様に3年間では利用しにくいこともあり、2年間とする物件が多くなっているようです。

普通借家契約とは

賃貸物件の契約の種類には2種類あり、その一つが「普通借家契約」です。
普通借家契約は一般的な賃貸借契約で、契約期間が終わっても借主が希望すれば更新が可能です。
契約期間は2年の場合が多く、大家さんは正当な事由がない限り更新を拒否することはできません。

定期借家契約とは

定期借家契約とは、基本的に契約期間の更新がない賃貸借契約です。
あらかじめ決められた契約期間が満了したら、借主は速やかに退去する必要があります。
もし借主が契約終了後も継続して住みたいと希望した場合、貸主に相談のうえ、了承が得られた場合のみ再契約が可能です。

普通借家契約の賃貸物件における契約期間の更新手続き

普通借家契約の賃貸物件では、契約期間を更新する手続きは簡単なケースが多いです。
ここからは、普通借家契約の賃貸物件における、契約期間の更新手続きや更新料について解説します。

普通借家契約の更新手続き

普通借家契約では、契約期間が2年間の場合、最初に2年間の契約をして、そのまま継続して住みたいなら更新してさらに2年間と、入居者が希望する限り延長することが可能です。
普通借家契約の更新方法は大きく分けると2つあり、自動更新のケースと、自動更新ではないケースがあります。
それぞれに更新手続きの方法が異なるので、まずは自分が入居している賃貸物件が自動更新なのか、自動更新ではないのかを確認しておきましょう。

自動更新の場合

普通借家契約の契約期間が自動更新の場合は、大家さんから期間内に通知がなかった場合、また入居者側から決められた期間までに解約の連絡がなかった場合、自動的に契約が更新されます。
大家さんからの通知期間や解約の連絡期限などは契約内容によって異なるので、契約時にしっかりチェックしておきましょう。
自動更新の場合は、賃貸借契約は一定期間が経過すれば自動的に更新され、特別な手続きは不要です。
ただし、更新せず退去する場合は事前に連絡が必要なので気を付けましょう。

自動更新でない場合

普通借家契約の契約期間が自動更新ではない場合は、契約満了のおよそ1～3か月前に大家さんや不動産会社から連絡があり、更新の意思があるか確認されます。
更新を希望する場合は、更新書類をしっかりチェックしておきましょう。
更新書類には、家賃の変更や契約条件の修正があるケースもあるので、署名・押印をする前によく確認しておくことが重要です。
内容に問題がなければ、書類に署名・押印をして、指定された期限までに返送しましょう。
更新する場合、火災保険や損害保険の更新・再加入手続きが必要となるケースもあるため、確認しておきましょう。
もし更新を希望せず、退去する場合は、大家さんや不動産会社に解約したい旨連絡を入れます。
解約を申し出る期限は最初に交わした契約書に記載されていることが多いので、退去を考えている場合は早めに確認しておきましょう。

更新料

普通借家契約の更新にかかる更新料は、契約の内容や地域によって異なります。
自動更新かどうかはあまり関係ありません。
更新料についても、賃貸借契約書に記載されている場合が多いので、契約時によく確認しておきましょう。
更新料の相場は、家賃の半月分～1か月分といわれていますが、地域によって状況は大きく異なります。
国土交通省の「民間賃貸住宅に係る実態調査」によると、更新料徴収割合は東京で65.0％、神奈川で90.1％に対して、大阪や兵庫は0％、福岡は23.3％となっています。
更新料の平均金額についても、東京や千葉は1.0か月分、京都は1.4か月分、愛知や福岡は0.5か月分、北海道は0.1か月分と差が大きいです。

賃貸物件の契約期間において途中解約はできるか

賃貸物件に住んでいて、契約期間中に急に引っ越しをしなければならなくなったら、途中解約できるのか気になる方も多いと思います。
ここからは、賃貸物件の契約期間で途中解約できるか解説します。

解約予告期間前に連絡をする

契約期間内に途中解約をする場合は、解約予告期間前に大家さんに連絡をするようにしましょう。
賃貸借契約書に「退去予定日の1か月前までに連絡をする」などの決まりが明記されているので、それに従いましょう。
解約予告期間を過ぎてから退去の連絡をすると、期限を過ぎた期間の家賃を請求される可能性があります。

違約金は発生するか

早期解約をした場合、違約金を請求される可能性があるので注意が必要です。
たとえば、1週間などの短い期間で退去を申し出た場合、次の入居者が決まるまで、大家さんに家賃収入が入らないことになってしまいます。
賃貸借契約は一定期間居住することを前提としているため、契約から間もない早期解約では違約金が発生する場合があります。
早期解約の期間や違約金の金額については、それぞれの物件により異なるため、賃貸借契約書をよく読んでおきましょう。

途中解約の手続き

賃貸物件の途中解約の手続きは、物件ごとに異なるケースが多いため、賃貸借契約書をよく読んでおきましょう。
途中解約の手続きをおこなううえで重要なポイントは、以下のとおりです。

●解約予告期間
●違約金の有無とその金額
●原状回復の範囲

これらの条件については、賃貸借契約書に記載されているので、契約時に不動産会社と一緒に確認しておくことをおすすめします。
もし不明な点があった場合は、その場で質問して、しっかり理解したうえで契約を結びましょう。
賃貸借契約書は、入居してからもすぐ取り出せる場所に保管しておき、必要になった場合にすぐ確認できるようにしておくと便利です。

まとめ

賃貸物件の契約期間は、1年未満だと借主がいつでも解約可能で大家さんに不利となることから、2年となるケースが多いです。
契約期間の更新手続きは、自動更新では自動的に契約が更新されますが、自動更新でない場合は更新書類が送られてくるので、署名・押印して返送しましょう。
契約期間内の途中解約は可能ですが、解約予告期間前に連絡をすることが必要で、早期解約の場合は違約金が必要になるケースもあります。