建て替えのローンについて！つなぎ融資や税制優遇も解説

マイホームの建て替えを検討しているものの、どのようなローンが使えるのか、資金計画をどう立てれば良いのかとお悩みではありませんか。
建て替えは一般的な住宅購入と資金が必要になるタイミングが異なり、解体や仮住まいの費用が先行して発生するため、資金ショートを防ぐための正しい知識が欠かせません。
本記事では、建て替えで利用できるローンの種類や手続きの全体的な流れをはじめ、つなぎ融資の仕組みや税制優遇などの注意点について解説します。
資金面での不安を解消し、理想のマイホームへの建て替えを後悔なくスムーズに進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

家の建て替えで利用できるローンの種類と特徴

建て替え時に利用できるローンには、主に一般的な住宅ローン、ペアローン、建て替え専用ローンなどがあります。
まずは、それぞれのローンの特徴や利用できるケースについて解説していきます。

一般的な住宅ローン

一般的な住宅ローンは建て替え資金にも利用できますが、まず現在の家に住宅ローンの残債があるかを確認することが重要です。
残債がある場合は、解体前に一括完済と抵当権の抹消を求められることがあるため、残高と自己資金を早めに整理しておきましょう。
一方、自己資金だけで完済するのが難しいときは、既存の残債と新居の建築費をまとめて借りる「借り換え型」の商品も選択肢です。
ただし、借り入れ総額が大きくなるほど審査では返済能力が重視され、年収に対する年間返済額の割合である返済負担率も確認されます。
また、借り入れ時や完済時の年齢、収入の安定性なども判断材料になるため、希望額だけでなく利用条件まで金融機関と確認すると安心でしょう。

夫婦で組むペアローン

ペアローンは、一定の収入がある夫婦や親子がそれぞれ住宅ローンを契約し、互いに連帯保証人となって返済する方法です。
2人が個別に審査を受けるため、1人で借りる場合より世帯全体の借り入れ可能額を増やしやすく、希望する建築費に届かないときにも活用できます。
また、二世帯住宅への建て替えでは、親子で資金を分担したい場合にも検討しやすいでしょう。
一方で、主な借り手を1人にしてもう1人の収入を合算する方法や、親から子へ返済を引き継ぐ親子リレー返済という選択肢もあります。
ただし、将来の収入減少や離婚、相続などの状況変化も想定し、返済割合や負担方法を家族で事前に話し合っておくことが大切です。

専用の建て替えローン

建て替え専用ローンには、新居の建築費だけでなく、古い家の解体費や仮住まいの家賃なども借り入れ対象にできる商品があります。
そのため、一般的な住宅ローンでは対象外になりやすい費用も含めて準備しやすく、手元資金との配分を考えながら計画を立てられる点が特徴です。
担保を設定する場合は、更地にした土地へ抵当権を設定し、完成後に新しい建物にも追加する形が一般的でしょう。
また、一部の費用を無担保リフォームローンで補う方法なら、抵当権の登記が不要で、比較的短期間で審査が進む場合もあります。
ただし、無担保ローンは金利が高めで返済期間も短い傾向があるため、月々の返済額や登記費用まで比較して選ぶことが重要です。

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建て替えローンの手続きの流れとつなぎ融資

前章では利用できるローンの種類について述べましたが、通常の住宅購入とは、資金が必要になるタイミングが異なります。
ここでは、申し込みから融資実行までの流れと、重要なつなぎ融資について解説します。

審査と手続きの進め方

建て替えローンは、事前審査から本審査、融資実行まで順を追って進めるため、解体前から資金計画を固めておくことが大切です。
まず、住宅会社と概算見積もりを作成し、解体前に金融機関へ事前審査を申し込み、融資の見込みを確認します。
その後、施工会社との工事請負契約を締結し、既存ローンの完済などを確認して解体を進める流れです。
さらに、建築費や図面が確定したら、契約書や建築確認済証などの必要書類を提出して本審査へ進みます。
本審査の承認後に工事を開始し、完成・検査・引渡しの段階で金銭消費貸借契約を結び、住宅ローンが実行されるのが一般的でしょう。
したがって、資金手配で困らないよう、必要書類や手続きの時期を早めに確認しておくことが欠かせません。

ローン実行前の支払い

住宅ローンは完成した建物と土地を担保にするため、融資金を受け取れるのは原則として建物の引渡し時になります。
しかし、施工会社への建築代金は工事の進捗に合わせて支払うことが多く、契約から引渡しまでに3回から4回へ分けるのが一般的です。
たとえば、契約時に10%、着工時に30%、上棟時に30%を支払い、引渡し時に残り30%を精算するケースがあります。
つまり、契約金や着工金、中間金は住宅ローンの実行前に準備しなければならない点に注意が必要です。
そのため、借り入れ総額だけでなく支払日ごとの必要額も施工会社に確認し、自己資金で賄う部分と別途準備する部分を整理しておくと安心でしょう。

つなぎ融資の基礎知識

つなぎ融資とは、住宅ローンが実行される前に必要となる着工金や中間金などを、一時的に借り入れるための短期ローンです。
建物が完成して住宅ローンが実行された後、その融資金を使ってつなぎ融資の借り入れ金を一括返済する仕組みになっています。
そのため、完成前の支払いをすべて自己資金から用意する必要がなく、工事代金の支払い時期と融資実行のずれを補いやすくなります。
ただし、原則として無担保で借りるため住宅ローンより金利が高めで、借り入れ日数に応じて利息が増える点には注意が必要です。
また、団体信用生命保険に加入できない場合もあるため、事務手数料や工期延長時の追加利息と合わせて事前に確認しておきましょう。

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ローン利用前に確認すべき注意点と税制優遇

ここまで、手続きの流れやつなぎ融資について解説しましたが、返済計画や税金面についてもおさえておきましょう。
最後に、資金計画を立てる際の注意点や、利用できる制度について解説していきます。

諸費用を含む返済計画

建て替えの資金計画では、新居の工事費だけでなく、解体から入居までに必要な諸費用を含めた総額で考えることが大切です。
たとえば、仮住まいの家賃や敷金・礼金、2回分の引っ越し代、家財を預ける場合の貸し倉庫代などが発生します。
また、解体した建物の滅失登記、新居の保存登記、抵当権設定にかかる登記費用も見込んでおきましょう。
さらに、ローンの事務手数料や保証料、火災保険料なども必要になるため、工事費以外の支出を一覧にして整理すると把握しやすくなります。
そして、自己資金で払う分と借り入れる分を分け、毎月の生活費とのバランスを見ながら返済期間や借り入れ額を決めておくと安心です。

資金援助に伴う贈与税

親や祖父母から建て替え資金の援助を受ける場合は、受け取った方に贈与税がかかる可能性があるため、制度の条件を確認しておく必要があるでしょう。
住宅取得等資金の贈与に関する非課税措置では、2026年12月31日までの贈与について、一定額まで贈与税がかからない特例が設けられています。
非課税限度額は、省エネ等住宅で最大1,000万円、それ以外の一般住宅では最大500万円です。
ただし、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であることや、合計所得金額、床面積などの要件を満たす必要があります。
さらに、税額が0円になる場合でも申告は必要なため、翌年2月1日から3月15日までに必要書類を揃えて手続きを済ませましょう。

ローン控除と確定申告

住宅ローン控除は、要件を満たせば建て替え後の住宅でも利用でき、所得税の負担を軽減できる制度です。
控除額は原則として年末の住宅ローン残高の0.7%で、条件を満たす新築住宅では最大13年間の控除を受けられます。
ただし、新築住宅では原則、省エネ基準への適合が求められ、借り入れ限度額は住宅性能で変わる点に注意が必要です。
また、子育て世帯などを対象とした特例が設けられる場合もあるため、建築計画と合わせて適用条件を確認すると良いでしょう。
なお、会社員でも初年度は確定申告が必要で、還付申告の場合は入居翌年の1月1日から手続きできます。
2年目以降は、必要書類を勤務先へ提出すれば、年末調整で控除を受けられるのが一般的です。

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まとめ

家の建て替えでは一般的な住宅ローンやペアローン、専用ローンを利用できるため、残債の有無や必要な借り入れ額に応じて最適な商品を選ぶことが大切です。
審査や手続きは段階を踏んで進み、融資実行は完成後となるため、引渡し前の着工金や中間金などの支払いにはつなぎ融資を活用して対応します。
仮住まい費用などを含めた総予算で返済計画を立て、最大13年間の住宅ローン控除や贈与税の非課税措置などの制度を活用すると良いでしょう。